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　　如果只看标题，《资产证券化2025年刊》像一本行业技术手册：政策动态、发行情况、热点问题，一应俱全。但翻开来，会发现它更像一面镜子，映照出中国资本市场在过去一年里，如何小心翼翼地给“证券化”这匹烈马套上缰绳，又如何小心翼翼地松开一道道绳索，让它跑得更快、更稳。

　　这份由毕马威中国发布的报告，记录了2025年中国资产证券化市场的关键数字与制度变迁。它告诉我们：这个市场已经告别了“野蛮生长”的早期阶段，进入了一个有边界、有规则、有方向感的新时期。而其中最引人注目的变化，莫过于商业不动产投资信托基金（REITs）试点的正式推出——它既是资产证券化版图上的一个新坐标，也是观察中国房地产和金融改革走向的一个重要切口。

　　2025年的政策动态，如果用一句话概括，就是“一边继续放，一边开始收”。放的是渠道、工具和场景，收的是标准、责任和透明度。

　　这一年，多个金融监管部门密集出台了一系列文件，为资产证券化市场搭建起更精细的规则框架。比如，国家金融监管总局、央行等部门联合发布《银行业保险业绿色金融高质量发展实施方案》，明确鼓励保险资金投资绿色债券和绿色ABS，为“绿色证券化”打开了闸门；国家金融监管总局、国家知识产权局等联合推出知识产权金融生态综合试点，鼓励探索知识产权ABS、ABN等业务模式，让“无形资产”也能变成可交易的证券化资产。

　　与此同时，交易所和行业协会也在“拧紧螺丝”。上交所、深交所修订了公司债券和ABS的审核指引，对公司治理、财务信息披露、募集资金用途等提出更高要求；中国证券投资基金业协会发布了《债权类资产证券化业务尽职调查工作细则》等三项自律规则，要求管理人对基础资产的真实性、合法性和权属情况进行更严格的核查。这些规则的出台，意味着资产证券化不再是“只要能打包就能卖”的游戏，而是必须在尽职调查、信息披露、风险控制等环节做到位。

　　更值得注意的是，政策开始从“鼓励发展”转向“高质量发展”。比如，六部门联合发布的《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》提出，要推动个人汽车、消费、信用卡等零售类贷款资产证券化增量扩面，同时支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域REITs。这种“精准滴灌”的政策导向，既回应了扩大内需的现实需求，也避免了资产证券化沦为“影子银行”的通道。

　　政策的变化，直接反映在市场的发行数据上。根据毕马威年刊的统计，2025年中国资产证券化市场共发行2435单产品，发行规模达到23250.45亿元，同比分别增长15%和14%。这个数字背后，是市场从“量的积累”向“质的提升”的转变。

　　从市场类型看，企业ABS以14133亿元的发行规模和1560单的数量，成为市场的绝对增长引擎，占比超过60%。这说明，越来越多的企业通过资产证券化工具，将应收账款、融资租赁债权等存量资产转化为现金流，实现了“轻资产”运营。信贷ABS和企业ABS的发行数量和规模也都有不同程度的上涨，而公募REITs全年新发25单，发行规模472亿元，标志着市场进入常态化扩容与存量盘活并举的新阶段。

　　从基础资产看，融资租赁债权、银行/互联网消费贷款、企业应收账款构成了发行规模的“三驾马车”，合计占比42%。其中，消费贷款类ABS在“金融支持消费”政策的推动下，发行数量位居所有资产类别之首，成为强劲的增长点之一。与此同时，不良资产ABS继续扮演银行风险化解工具的角色，而绿色ABS、知识产权ABS等则成为明确的创新增长方向。

　　这些数据告诉我们，资产证券化市场已经形成了一个多层次、多品种的产品体系，能够满足不同发行人和投资者的需求。更重要的是，市场的结构正在优化，从过去的“以规模论英雄”转向“以质量论成败”。

　　2025年资产证券化市场最引人注目的变化，莫过于商业不动产REITs试点的正式推出。12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确将商场、写字楼、酒店等商业不动产纳入REITs试点范围。这一政策的出台，标志着中国REITs市场从“基础设施”向“商业地产”迈出了关键一步。

　　根据公告，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。这意味着，符合条件的商业地产项目可以通过发行REITs上市，把一直处于“沉睡”的资产进行盘活，同时为投资者提供稳定分红的新选择。

　　商业不动产REITs的推出，不仅有助于房企轻资产转型，缓解债务压力，也为公众提供了分享优质商业地产收益的机会。中国资本市场学会理事田利辉表示，这是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水”。随着市场扩容、产品丰富、制度完善，普通投资者将能更便捷地投资到过去门槛极高的核心不动产，分享中国优质实体资产的长期收益。

　　资产证券化市场的快速发展，也带来了新的风险和挑战。比如，基础资产的真实性、合法性和权属问题，一直是市场关注的焦点。如果基础资产存在瑕疵，就可能导致证券化产品的违约风险。再比如，信息披露不充分、不透明，可能导致投资者无法准确评估产品的风险，从而影响市场的健康发展。

　　为了应对这些风险，监管部门出台了一系列措施，加强对资产证券化市场的监管。比如，要求管理人对基础资产进行严格的尽职调查，确保资产的真实性和合法性；要求发行人充分披露信息，提高市场的透明度；加强对中介机构的监管，压实其责任。这些措施的实施，有助于提高市场的规范程度，保护投资者的合法权益。

　　展望未来，中国资产证券化市场将进入“体系化发展”的新阶段。一方面，随着政策的不断完善和市场的不断成熟，资产证券化产品的种类和规模将继续扩大，市场结构将进一步优化。另一方面，随着科技的不断进步，数字化、智能化将成为资产证券化市场的重要发展方向。比如，利用大数据、人工智能等技术，可以提高基础资产的筛选和定价效率，降低信息不对称风险。

　　在这个过程中，商业不动产REITs将发挥重要作用。它不仅可以为商业地产企业提供新的融资渠道，还可以为投资者提供更多的投资选择。随着市场的不断发展和完善，商业不动产REITs有望成为中国资本市场的重要组成部分，为中国经济的高质量发展提供有力支持。

　　站在2026年的起点回望，这份《资产证券化2025年刊》不仅记录了一年的市场变迁，更折射出中国金融改革的方向。它告诉我们，资产证券化不是“洪水猛兽”，而是服务实体经济的重要工具；它也不是“万能药”，而是需要在规则和责任中健康发展。

　　最后，想提出一个问题：当商业不动产REITs真正走进普通投资者的生活，当资产证券化市场更加透明和规范，我们是否应该重新思考“金融”与“实体”的关系？金融到底是实体的“仆人”还是“主人”？或许，这个问题的答案，就藏在每一个证券化产品的背后，藏在每一个投资者的选择里。

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